変動金利は怖くない!?住宅ローンを理解しないで契約する人は〇%と言う実態。

「変動金利は怖くない」
住宅ローンを理解せずに契約している人たち。

こんにちは!LEIです。

友人がマイホームを購入するというので、住宅ローンの相談に乗ってきました。

住宅ローンの審査も通過、売買契約も無事に終わり、内装を整えたり、バタバタする中にも、「あぁ、もすうぐここに住むんだなあ・・・」と、じわじわとマイホームへの愛着がわいてくるようで、新しい生活にドキドキわくわくしているそうです(素敵)!

さて、残すは住宅ローンの契約のみ!と言う状況。

一生のうちで幾度ともない、住宅ローンの契約(金消契約)。

大事な友人が後悔しないためにも、ガッツリ説明してきました(笑)

題して、住宅ローンを契約する際に考えて欲しい、3つのリスク、すなわち、1.金利リスク、2.身体と建物のリスク、3.実質適応金利

住宅ローン関係の仕事をしていると、

「ま、よくわからないけど。一番金利が低くて安いし、変動金利で良いか!」

「ここ十数年金利はほとんど上がってないでしょ、変動金利は怖くないよ!」

「医療・生命保険は別に加入してるから、住宅ローンに保障はいらないよ!」

と、自信満々に契約されるお客様が多いのですが・・・

・・・果たして?

住宅ローンのがよくわからないまま契約する人は、契約者の約半数。
あなたは大丈夫?

引用:住宅金融支援機構「2016年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」より

「変動金利で良いです」と言いながらも、意外と「住宅ローンのリスク」を理解しないで契約する人って多いんです。

住宅金融支援機構「2016年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、「住宅ローンの商品特性や金利リスクへの理解度」と言う項目において、「理解しているか不安」または「よく(全く)理解してない」との回答が、約4割から約5割と言うデータがあります・・・

中でも、「将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」については、固定金利を選択した人も変動金利を選択した人も、「理解しているのか不安」、「よく理解していない」、「まったく理解していない」・・・と言う人が全体の約半数となっています。

単位:% 固定金利 変動金利
理解しているか不安 32.8 37.8
よく理解していない 10.7 9.5
全く理解していない 3.0 2.8
合計 46.5 50.1

念願のマイホーム、その代償として頑張って支払っている毎月の住宅ローン・・・

「マイホームの代償としての住宅ローン」と言えば、聞こえは良いかもしれませんが言い換えるなら「借金」です。
借金を返し終えるまでは、自宅は貸出金融機関のものです。

万が一支払えなくなったときのために、抵当権を設定しているじゃないですか。
(「住宅ローンが支払えなくなったら、家を売っぱらって貸金は返してもらいます」と言うのが金融機関・・・)

金融機関ってそんなに優しくないです。

だから、住宅ローンを契約するときはしっかりと数十年後(内)に起こりうる、いろいろな事象を検証しておかないといけません。

アルヒマーケディング(株)が2016年に住宅購入者100人に調査した結果では、住宅ローンを組んだ人の半数以上が「住宅を購入して後悔をしたことがある」と報告されています。

大事なのはリスク回避。
住宅ローンを契約するときに考えるべき3つのリスク。

住宅ローンを契約するとき、最低限考えておきたいのが、以下3つのリスク。

1. 金利上昇リスク

2. 身体のリスク

3. 金利優遇リスク

以下説明しましょう。

1.金利上昇リスク

「変動金利が一番安いから」と変動金利を選択される方多いですが、変動金利に3つの特徴があるのはご存知でしょうか。

変動金利は金利の低さ、つまり支払額が少ないのが魅力ですが、ひとたび金利が上昇すると、返済する利息が増え、総返済額も増えて来るので注意が必要です。

1.返済額5年間一定

返済金額は5年間変わらないが、金利変動によって内訳部分は変わる。
金利が上がれば、利息の支払い割合が増え、元金部分の減りは遅くなる。

2.125%ルール

どんなに金利が上昇したとしても、以前の金額の1.25倍の金額になる。
一見ありがたいように思えるものの、これは金額は抑えられるものの、支払期限を延長しているだけ。

場合によっては「ほぼ利息しか支払っていない状態」になりうる可能性も。

3.未払い利息

金利が上昇すると、利息分が毎月の返済額を上回り「未払い利息」が生じる可能性もある。

未払い利息は一度生じると、金利が下落しない限り、積みあがっていく。
だたし、借入期間の期日は決まっているので、最終期日までに、全額支払わなければいけない。

これから先、日銀が米国のFRBに倣ってゼロ金利政策を解除する可能性があるかもしれない場合、金利が上昇する可能性は否めません。

「住宅ローンよくわからない」「住宅ローンってなんか心配」と懸念がある人こそ、変動金利は選択せず固定金利を選んでいる方が賢明です。

2.身体のリスク

各金融機関では、住宅ローン返済に付保できるオプションとして、「疾病保障プラン」や「災害付保プラン」等を準備しています。

自身の身体と家に何かあったとき、住宅ローンの返済負担を軽減させましょう!と言うもの。

よく、「生命保険・医療保険に加入しているから大丈夫です」と言う人が居ますが、その目的は、病気等で働けなくなった場合の「医療費」をカバーしようとするもの。

住宅ローンの支払いを保障するものではありません。

例え債務者が病気等で働けなくなり、収入が減額されたとしても、金融機関は返済に待ったなし。

例えば、ある都市銀行の8大疾病保障。

金利は上乗せされますが、生まれ始めてがんと診断された場合、以降の住宅ローンの支払いが免除(保障)されます。

つまり、住宅ローンの残債はゼロ。
それ以上、住宅ローンを支払う義務はありません。

がんを含む8大疾病と言うのは、日本人が死亡・入院する率の高い病気です。

月々数百円~数千円で、何千万円と言う債務が免除されるので、わたしは「お守り」として保障を考えるべきだと思うのですが・・・

3.金利優遇リスク

3つ目は、実質金利の比較です(これはリスクとは言わないかも知れません)。

各金融機関は、「ある一定の条件を満たす人には、金利を〇%優遇しますよ」と言う「金利優遇幅」を設けています。

この金利優遇制度、あまり知られていないのですが、金融機関毎・プランによって異なります。

「店頭金利-優遇金利=実質貸出金利」が計算式となり、借入期間中はこの実質貸出金利が適応され続けると言うもの。

例えば、A銀行とB銀行、C銀行を比べると以下のようになります。

A銀行 B銀行 C銀行
店頭金利 2.475% 2.675% 2.475%
金利優遇幅 1.85% 1.9% 1.88%
適応金利 0.625% 0.775% 0.595%
3,000万円(35年)を借りた際、
月の返済額
79,544円 81,576円 79,141円

店頭金利を考慮すれば、A,C銀行が2.475%と低くなっているものの、金利優遇幅を考慮すると、B銀行が1.9%と最も大きくなっています。

とは言うものの、総体的に考えると、実質貸出金利が一番低いのはC銀行・・・

仮に3,000万円を35年で借りた際(元利均等方式)、月々の返済額は、A銀行が79,544円、B銀行が91,576円、C銀行が79,141円となります。

単月なら数百円の違いですが、これが何十年続くとなると、その差額は数百万円にもなってきます。

住宅ローンを考慮するときは、「店頭金利」「金利優遇幅」を計算した「実質適応金利」で考えてみてください。

【まとめ】住宅ローンで考えたい3つのリスク

と言うことで、住宅ローンを契約するときに考えておきたい3つのリスクを述べてきました。
まとめると・・・

1. 金利上昇リスクに耐えられる

2. 病気などの保障も手厚い

3. 実質貸出金利も低い

これが、安心・安全な住宅ローンの組み方。

とは言うものの、全て考慮すると・・・
絶対的な安心感は得られるものの、月々の支払いが中々厳しくなってしまいがち。

そんな人におすすめしたいのが、住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン。

実店舗を持たないネット銀行ゆえ、他金融機関に比べて金利が低く、さらには疾病保障まで金利の上乗せナシで付保することが出来ます。

例えば、大手都市銀行の三菱東京UFJ銀行と、地方銀行大手の京都銀行、そして住信SBIネット銀行を比較してみると以下のようになります(※ここでは比較しやすいように、最大の金利優遇幅と変動金利にて比較しています)

三菱東京UFJ銀行 京都銀行 住信SBIネット銀行
店頭金利 2.475% 2.675% 2.775%
金利優遇幅 1.85% 1.9% 2.318%
疾病保障付保時の金利 7大疾病保障
+0.3%
3大疾病保障
+0.15%
全疾病保障
+0%
実質適応金利
(カッコ内は超長期金利)
0.925%
(1.79%)
0.925%
(1.52%)
0.457%
(1.32%)

・・・その差、0.5%弱。

ネット銀行ならではの強みで、他金融機関よりもかなりお得に借りることが出来ます。

住宅ローンは今後何十年と続く契約です。
不動産会社の提携金融機関だけではなく、複数の金融機関で審査をし、比較・検討することが大事です。

その選択肢の一つとして、住信SBIネット銀行は間違いなく考慮しておくべき金融機関の一つと言えます。

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