マイホーム購入時、頭金はどうする?頭金なしで住宅ローンを組む人は、全体の〇%。

増えてます。頭金なしで住宅ローンを組む人。
その数字、住宅ローン契約者の〇%。家購入の頭金、どうしよう?

 

念願のマイホーム購入。
ついに家を買う時が来た!

・・・でも、頭金ってどうすればいいの?

購入マンションの20%必要だっけ?

 

マイホーム購入時、結構な頻度で質問されるこの悩み。

こんにちは、LEIです。

 

マイホーム購入時、頭金はどれくらい準備するのが良いんでしょうか?

いやそりゃ、多いにこしたことはないけど。
その金額って具体的にどれくらいなんでしょうか?

 

確かに、頭金を入れることによって、金融機関によっては、金利の引き下げ幅に違いが出てくる場合もあります。

でも、頭金の有無によって金利の引き下げ幅に違いが出てくるのは、たいてい数百万円以上。
購入価格の2割以上を充当すると、その可能性はあるかもしれません。

例えば、3,000万円の物件を購入するなら、頭金600万円近く、と言う具合ですね。

 

・・・金融機関によりけりなので、何とも言えませんが。

 

でも、頭金を準備するよりも、「住宅ローンを契約した後、きちんと返していけるのか」と言うことを、総体的な返済計画で考えるほうがよっぽど賢明です。

つまり、マイホームを購入する「時」ではなくて、マイホームを購入した「後」をしっかり考えるべきだと言うこと。

人生80年以上。
いつ、どんなことで、急な出費があるかわからないですから。

 

今日は、マイホームを購入する人たちが、どれくらいの金額の頭金を準備しているのか、データを見たうえで、実際に頭金を入れる場合、入れない場合のシミュレーションをしていきたいと思います。

 

 

頭金とは何ぞや?
頭金と諸費用、手付金の違いを知っていますか?

「頭金って諸費用のことですよね?」とよく聞かれますが、・・・ちょっと待ってください。

諸費用は諸費用、頭金とは違います。

 

マイホームを購入する際は、物件はもちろんのこと、それに付随して諸費用も必要になります。
(いわゆる借入先の銀行や、不動産屋さんの収益になる部分)

マイホーム購入=物件価格+諸費用。

さらに細かく言うなら、
マイホーム購入=頭金+諸費用+住宅ローン。

 

ここで今一度、マイホームを購入する際に必要になる、頭金、諸費用、手付金について、おさらいしましょう。

 

仮に、3,000万円の新築マンションを購入し、自己資金300万円を準備した場合。
一般的に、新築マンションだと諸費用は購入価格の5%くらいと見積もりされるので(下記参照)、150万円とします。

 

自己資金300万円のうち、150万円は諸費用に充当されるので、残りの150万円が物件価格に対して反映されます。
つまり、3,000万円から150万円を引いた残額、2,850万円で住宅ローンを組む計算になります。

自己資金 300万円
物件価格 3,000万円
諸費用 150万円
住宅ローン 2,850万円

頭金

自己資金(不動産購入に際して自分で用意できる現金)のうち、物件価格にあてられる部分のこと。
頭金=物件価格−住宅ローンによる借入金。

 

諸費用

住宅ローン購入にに住宅以外に必要となる金額
主に6つの費用が掛かってきます。

1.契約時にかかる費用
・印紙税

2.ローン契約時に必要となる諸費用
・保証料、事務手数料

3.登記費用
・司法書士への手数料、登録免許税

4.火災保険に掛かる費用

5.土地・建物を取得した際に発生する費用
・不動産取得税

6.購入物件別に掛かる費用
・修繕積立金(新築マンションの場合)
・申込証拠金(新築物件の場合)
・仲介手数料(中古物件の場合)
・固定資産税清算金(中古物件の場合)
・引っ越し費用
など

 

手付金

頭金の一部
手付金とは住宅購入の売買契約時に一部先払いで支払う代金のことです。
(売買契約から決済まで、買主側に「物件を購入する」状況に代わりがなければ、そのまま購入費用に充当、つまり頭金の一部として物件価格に反映されます)

これらの違いを頭の片隅に起きつつ、以下「頭金」について読み進めてもらえると嬉しいです。

 

 

購入種別、マイホームを購入するときの頭金の平均金額と、年収別にみた頭金の割合。頭金より、ローン返済が大事です。

日本住宅支援機構が発表した、「2016年度 フラット35利用調査」によると、購入種別による頭金の全国平均金額は以下のようになっています。

 

(単位:万円、カッコ内は2015年度のもの)

注文住宅 461.5(497.3)▲35.8
建売住宅 313.1(409.4)▲96.3
マンション 739.8(889.3)▲149.5
中古戸建 212.7(239.3)▲26.6
中古マンション 319.5(372.9)▲53.4

 

2015年と2016年を比較すると、「低金利な分、融資してもらおう」と言う人が多いのか、「少しでも手持ち資金を多くしておこう」と言う意向なのか・・・

頭金の金額は減少しています。

特に新築マンションの2015年と2016年の差は、150万円近くとなかなかですね(^^;

相場としては、おおよそ購入金額の1-2割程度を準備する・・・と言うところでしょうか。

 

 

地域別でみてみると以下の通りで、やはり首都圏の頭金充当金額は高めです。
・・・近畿圏内も首都圏に続いて、中々高めですね(涙)

 

(単位:万円)

首都圏 近畿圏 東海圏 その他地域
注文住宅 819.4 735.1 730.9 585.8
建売住宅 560.1 473.4 475.5 408.6
マンション 337.4 302.5 270.1 273.8
中古戸建 826.3 652.8 659.7 581.4
中古マンション 2680 177.1 140.1 185.0

 

 

わたしはどちらかと言えば、マンション派なんですが(聞いてない)。

仕事柄、住宅ローンの審査のアドバイスなどをしているわたしですが、この数字を見る限りは、全国平均の739万円なんて大金、頭金で出せる自信はまったくありません・・・

 

いっぱしのサラリーマン家庭には中々ヘヴィーな数字です。
いや、本当にすごい。

 

ちなみに、「家を買った1700人の価格・ローン・頭金レポート 2011(SUUMO)」によると、収入別でみた際は以下の通り。

(単位:%)

頭金/年収 400万円未満 400-600万円未満 600-800万円未満 800万円以上
0円(頭金なし) 26.0 17.3 14.0 10.1
200万円未満 23.4 21.4 14.3 10.8
200-500万円未満 <18.3 21.2 21.3 15.1
500-800万円未満 11.7 15.3 15.3 11.8
800-1,000万円未満 4.4 6.6 9.5 8.0
1,000-1,500万円未満 7.7 8.5 11.8 18.1
1.500-3,000万円未満 6.2 7.7 10.3 16.1
3,000万円以上 2.2 2.1 3.8 10.1

 

年収400万円未満では、頭金0円が26.0%と最も多く、年収400~600万円未満では、頭金200万円未満が21.4%。

年収600~800万円未満になると、頭金200~500万円未満が21.3%。

年収800万円以上で頭金1000~1500万円未満が18.1%と最多となっていますね。

 

年収に比例して、頭金の金額割合は増えています。

・・・3,000万円以上の頭金が準備できるなら、住宅ローンなんか組まずにキャッシュでポン!と行けるんじゃないですか?と声を出したくなりますが(^^;

年収800万円以上の家庭の1割は、頭金3,000万円以上準備できるんですね。

 

 

でも、わたしは多額の頭金を入れるのは賛同しません。

諸費用分くらいが準備できれば、後は全額借入しても良いと考えています。

何故なら、多額な頭金を充当し、後々返済が苦しくなり、返済を滞ることが出てきた場合、金融機関ではきっちりと「返済遅延歴」として証拠が残り、最悪の場合、新規で融資やクレジットカード作成等が出来なくなりますから。

 

 

物件価格3,000万円。35年で住宅ローンを借りたい。
頭金あり、なしで、状況はどう異なる?実際のシミュレーション。

※元利均等返済、ボーナス払なし、固定金利@フラットで契約した場合

実際に、頭金あり、なしで住宅ローンを契約した場合、どんな違いが生まれるのか、実際にシミュレーションをしてみましょう。

▶頭金300万円@住宅ローン契約金額2,700万円

(9割以下の融資額なので、2017年7月時点での融資金利は、1.09%)

毎月返済額 77,354円
総支払額 32,488,967円

 

▶頭金なし@住宅ローン契約金額3,000万円

(9割以上の融資額なので、2017年7月時点での融資金利は、1.53%)

毎月返済額
92,296円
総支払額 38,764,507円

 

フラット35の場合、初めに300万円の頭金を入れるか入れないかで、
月々の返済額が約1.5万円安くなり、総返済額は約620万円、変わってきます。

ただこれは、フラット35を利用し、35年間固定金利で返済し続けた時の場合。

わたしは賛同しません。

フラット35を利用するのがNGと言うのではなく(固定金利の利用は賛同です)、
「これから先何が起こる変わらないから」

子どもが増えるかもしれない
子どもが中学受験をするかもしれない
急な転勤で売却するかもしれない
病気でしばらく入院することになった
・・・など。

急を要する出費がいつ起こるかもわかりません。

住宅ローンはどれだけ頭金を充当できるかではなく、住宅ローンをいかにしっかりと返済していけるか、が大事です。

何十年も続く、何千万円と言う借入。
金融機関によって、条件や金利の引き下げ幅は大きく異なります。

頭金の有無よりも、最低2校、出来るなら3校、住宅ローンの審査申込をし、後悔しない住宅ローンの契約をすることをおススメします。

住宅ローンの借入先を賢く選ぶ







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