永住権なしで住宅ローンを組む。金融機関が審査するポイントは〇〇〇と〇〇〇。


永住権がないと住宅ローンは組めない?

こんにちは!LEIです。

 

最近の新築マンション建設ラッシュに伴い、「永住権がないんですが、住宅ローンを組むことはできるんでしょうか?」と言う相談がすごく多くなってきています。

 

結論を言えば、「条件を満たせば、永住権がなくても住宅ローンを組むことは可能」(ただし金融機関によってその条件は異なります)。

 

今日は、そんな永住権のない外国人が日本で住宅ローンを組む際のポイントについてお話します。

 

 

「わたし永住権がありません。でも、日本で持ち家が欲しいです」

 

先日、一人の女性が訪ねてきてくれました。

彼女は中国国籍、結婚して大阪市内の病院に看護師として勤務されています。

2009年に在日されて約1年、日本語学校で日本語を学ばれた後、看護の専門学校に3年通われ看護師の資格を取得し、その後は看護師として、兵庫県内で勤務。

同じ中国国籍の男性との結婚を機に、大阪市内の病院に転職されたとのこと・・・

 

 

夫婦ともに通勤に便利な土地で頃合いの良いマンションを見つけたから購入したい」との相談。

永住権がない外国人でも住宅ローンは組めますか?」との質問。

 

面談させていただいていても、すごく真面目な方。

 

日本語も流暢、仕事(日本の医療に対する技術)に対する姿勢も、見習わないと・・・と思わせてくれるほど、素敵な方でした。

本当は、ご主人さんを債務者にして、日本での不動産を所有したかったとのことなんですが、ご主人さんは在留資格はあるものの、永住権もなく、職業も特段の学歴や資格があるわけではないので、正社員として勤務できる先がなく、現在もフリーター。

収入も資格もしっかりしている彼女が債務者になるとの談。(悲しいかな、一般的には日本人でもフリーターでは、まずもって住宅ローンを組むことは至難の業ですもんね)

 

 

相談の結果、住宅ローンの審査は難なく通過しました。

永住権を持っていないからと言って、住宅ローンが組めないわけではありません。

 

「収入があり、住宅ローンの返済が可能」と判定されれば、日本人あるいは永住権がある人と同様、永住権がなくても住宅ローンを組むことは十分可能です。

 

永住権のない外国人が住宅ローンを組むことは、数年前に比べて、その事例も増え、珍しくなくなっては来ています。

 

 

日本に在留している外国人は年々増加。
それに伴い永住権のない外国人が住宅ローンを組む件数も増加。

法務省の発表している統計、「H28年末現在における在留外国人数について」によれば、平成28年末の在留外国人数は,238万2,822人で,前年末に比べ15万633人(6.7%)増加しています。

在留外国人数の都道府県別では,47都道府県全てで前年末の在留外国人数を上回っていて、在留外国人数が最も多いのは東京都(50万874人)で全国の21.0%を占め,以下,愛知県,大阪府,神奈川県,埼玉県と続いています。

 

(1)東 京 都   500,874人 (構成比 21.0%) (+ 8.2%)

(2)愛 知 県   224,424人 (構成比  9.4%) (+ 7.2%)

(3)大 阪 府   217,656人 (構成比  9.1%) (+ 3.6%)

 

在留カード及び特別永住者証明書上に表記された国籍・地域の数は196(無国籍を除く。)。

 

(1)中   国 695,522人 (構成比29.2%) (+ 4.5%)

(2)韓   国 453,096人 (構成比19.0%) (- 1.0%)

(3)フィリピン 243,662人 (構成比10.2%) (+ 6.1%)

(4)ベトナム 199,990人 (構成比 8.4%) (+36.1%)

(5)ブラジル 180,923人 (構成比 7.6%) (+ 4.3%)

 

その在留資格等を見てみると、「永住者」が72万7,111人(3.8%増)と最も多く,次いで,「特別永住者」の地位をもって在留する者が33万8,950人(2.8%減),「留学」が27万7,331人(12.4%増),「技能実習(1号イ,同ロ,2号イ,同ロの総数)」が22万8,588人(18.7%増),「定住者」が16万8,830人(4.5%増)と続いています。

 

(1)永  住  者  727,111人 (構成比30.5%) (+ 3.8%)

(2)特別永住者  338,950人 (構成比14.2%) (- 2.8%)

(3)留     学 277,331人 (構成比11.6%) (+12.4%)

元来の少子高齢化対策、そして東京オリンピックや万博等の影響もあるのでしょうか、近年の日本は、外国人の受け入れ姿勢には積極的です。

そして、外国人の不動産取引にも前向きです。

 

国土交通省の土地・建設産業局国際課が発表した、「不動産市場の国際化にむけた環境整備」によると、10年前と比較した外国人客との取引の増減においては、売買取引において85(84.9)%が「増加」と応えています。

賃貸においても61(60.8)%が増加したとの回答。

 

H25年度以降に「外国人客との取引実績がある」と答えたのは、売買が67.2%、賃貸が47.9%。

外国人が購入した不動産の形態は、住戸単位の区分所有マンションが60(59.7)%、マンション・アパートの賃貸物件が42%となっていて、居住用物件が大半を占めていることになります。

 

そもそも外国人が住宅ローンを組むってどういうこと?
金融機関が扱う「外国人住宅ローン」とは。

 

※諸条件は金融機関によって異なります。

 

✔ 債務者本人

✔ 連帯保証人

✔ 連帯債務者

✔ 物上保証人

 

上記項目が外国人である場合、いわゆる「外国人住宅ローン」と言う取り扱いになります。

日本人と同様、一番注目されるのは「住宅ローンを返済していけるのか」と言うところ、つまり最低限の収入と勤続年数は必須条件となります。

そして永住権なくして住宅ローンを組む際、金融機関が最も厳しく判定するのが、「定住性があるか否か」ということ。

数千万円のお金を貸したまま、帰国されると、金融機関には債務だけが残ります。

債務者が帰国した後、債務整理をしようにもで国際的な法的問題も生じ、中々一筋縄では解決できません。

 

金融機関が、永住権のない外国人に懸念を抱くのはこの理由からです。

 

 

外国人住宅ローン、金融機関が審査時に判定をしているポイント5つ。

外国人の住宅ローンの判定として、以下を基準に確認します。
※あくまで金融機関によって異なります。

 

1. 契約書を単独で理解できるか

このページを読んでくださっている限り、問題ないと思いますが、不動産売買に関する書類(売買契約書や重要事項説明書など)、ローンに関する書類(金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書など)、そしてマンションの規定集などは、内容理解が出来ることが前提となります。

 

2. 団体信用生命保険は付加できるか

「健康であること」も大事です。

日本人と同様、債務者に万が一のことがあった場合に備え、団体信用生命保険に加入できることも大きな審査基準になります。

 

3. 配偶者がいるか

「結婚して、日本に配偶者や子どもがいるのであれば、この先日本で定住する可能性が高いとみなされますし、主債務者のみならず、重債務者や担保提供者として、その家族を契約に参加させることによって、金融機関も審査しやすくなります。

独身で永住権がなくマイホームを購入する場合は、よほどの自己資金を充当する等の必要があるので、言わずもがな、審査は厳しくなります。

 

4. 日本国内での勤続が5年以上経過しているか

通常の日本人の住宅ローン審査でも、「勤続年数3年」と言うのは一つの節目となっています。

永住権を取得する法律上の条件としても、

(3)その者の永住が日本国の利益に合すると認められること
ア 原則として引き続き10年以上本邦に在留していること。ただし,この期間のうち,就労資格又は居住資格をもって引き続き5年以上在留していることを要する

とあるように、一定の勤続年数も審査基準となります。(フリーターや契約・派遣社員の場合は該当しません)

 

5. 日本に不動産を所有しているか

(配偶者、もしくはその両親などと共有でも可)
これは、特殊な審査基準になりますが、日本に何かしらの不動産を所有しているのであれば、他金融機関でもローン取り組み実績があるとのことで、住宅ローンの審査も通過しやすくなります。

 

 

【備考】外国人住宅ローン、契約書に記入する名前は?
返済用口座の名前は?どうするの?

日本人なら、例えば「山田花子」が名前で読み仮名は「ヤマダハナコ」一つです。

だから、契約書の署名は「山田花子」ひとつ。

住宅ローンの返済用口座も「山田花子(ヤマダハナコ)」で完了です。

 

例えば、俳優のアンディ・ラウを例にすると、

繁体字 劉德華
簡体字 刘德华
読み仮名 リウ・テーホワ、ラウ・タックワー
英語名 Andy Lau
読み仮名 アンディ・ラウ

 

と複数の名前があります。

通称名がある場合でも、市区町村に届けていれば使用することは可能なので、申込書にはすべての名前を記入する必要がありますが(全ての名前で審査をすすめるため)、契約書に係る書類や、返済用口座に使用できる名前は1つだけになるので、選択する必要があります。(基本的には印鑑証明書通りの名前となります)

 

 

永住権なしの外国人住宅ローン、金融機関によって審査基準はさまざま。

 

以上、永住権のない人が住宅ローンを組む際のポイントについて説明してきました。

まとめると、金融機関が注視している点として最低限以下の2つが挙げられます。

1. 住宅ローンを返済していく収入源があるか

2. 定住性があるか

 

その上で、金融機関は以下の5つのポイントを重要視しています。

1. 契約書を単独で理解できるか

2. 団体信用生命保険は付加できるか

3. 配偶者がいるか

4. 日本国内での勤続が5年以上経過しているか

5. 日本に不動産を所有しているか

 

永住権のない外国人が住宅ローンの審査を申し込む場合、金融機関によって審査基準が異なり、金利の引き下げ幅や、融資条件等に影響が出てくることもあります。

 

そうなると、住宅ローンの引き下げ幅にも差が出てくることがあるので、最終的に返済金額に数百万円の差が出てくる・・・と言うことも。

 

そこで重要なのが「金融機関選び」

 

不動産会社が提携している金融機関だけに、審査を依頼するのではなく、最低2社、出来れば3社(それ以上)と、出来るだけ多くの金融機関に審査を依頼するのがポイントです。

 

そうすることで、審査に通りやすい金融機関を見つけられるだけでなく、金利の引き下げ幅が大きいなど、住宅ローンを組んだ後の返済プランについても選択肢が広がります

 

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永住権で住宅ローンが通るか心配・・・と悩まれる方なら、複数の金融機関に住宅ローンの審査を申し込むことをおススメします。

 

 

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